レンタルオフィスと賃貸オフィスの違い完全ガイド｜選び方から契約時の注意点まで

事業の拠点となるオフィス探し。その選択肢としてよく挙がるのが「レンタルオフィス」と「賃貸オフィス」です。しかし、この二つの違いは意外と複雑で、どちらが自社に適しているか悩む方も多いのではないでしょうか。本記事では、あなたの事業フェーズに最適な選択ができるよう、両者の違いを徹底的に解説します。

レンタルオフィスと賃貸オフィスの基本的な違い

オフィスを構える際、最初の大きな分かれ道がレンタルオフィスか、それとも賃貸オフィスかという選択です。この二つは似ているようで、その性質は大きく異なります。まずはそれぞれの基本的な定義と特徴を理解し、全体像を掴みましょう。

それぞれの定義と基本的な特徴

レンタルオフィスは、デスクや椅子、インターネット環境といった執務に必要な設備が予め備わっているオフィススペースを、比較的短期の契約で借りるサービスです。多くの場合、受付サービスや会議室、ラウンジなどを他の利用者と共有する形態をとります。初期費用を抑え、すぐに入居できる手軽さが最大の特徴と言えるでしょう。

一方、賃貸オフィスは、一般的に「事務所」や「貸事務所」として知られ、建物の一室やフロアといった「空間」そのものを借りる形態です。内装や設備は基本的に何もない状態（スケルトン渡し）から、自社のニーズに合わせて自由にレイアウトや内装工事を行うことができます。契約期間は2年以上が一般的で、長期的な拠点として利用されるケースがほとんどです。

契約形態の違い

両者の最も本質的な違いは、その契約形態にあります。

• レンタルオフィス: 「施設利用契約」や「サービス契約」といった形態が一般的です。これは、スペースを借りるというよりは、そこに付随するサービス全体の利用権を得るという考え方に基づいています。そのため、借地借家法が適用されず、契約の自由度が高い反面、貸主側の都合で契約内容が変更されたり、解約が容易であったりする側面もあります。
• 賃貸オフィス: 「普通建物賃貸借契約」または「定期建物賃貸借契約」を締結します。これは借地借家法に基づいており、借主（テナント）の権利が強く保護されています。特に普通建物賃貸借契約では、貸主側からの正当な事由がない限り、契約更新が原則として可能です。

この契約形態の違いが、後述する費用や契約期間、解約条件など、あらゆる面に影響を及ぼします。

用途や一般的な利用者層の違い

これらの特徴から、利用者層にも明確な違いが見られます。

レンタルオフィスが向いているケース:

• 起業したばかりのスタートアップや個人事業主
• 地方企業のサテライトオフィスやプロジェクト単位での短期利用
• コストを抑え、事業の状況に応じて柔軟に規模を変動させたい企業

賃貸オフィスが向いているケース:

• 事業が安定し、従業員数も一定規模になった中堅・大企業
• 独自の企業文化やブランディングをオフィス空間で表現したい企業
• 長期的な視点で安定した事業拠点を確保したい企業

このように、事業のステージや目的によって、どちらのオフィス形態が適しているかは大きく変わってきます。

費用面から見る違い

オフィス選びで最も気になるのが費用面ではないでしょうか。初期費用から月々のランニングコスト、そして退去時の費用まで、レンタルオフィスと賃貸オフィスではその構造が大きく異なります。ここでは具体的な項目を比較しながら、その違いを明らかにしていきます。

【モデルケース】
月額賃料30万円・10坪(約33㎡)の賃貸オフィス vs 2名用・月額10万円のレンタルオフィス

項目	レンタルオフィス（2名用）	賃貸オフィス（10坪）	備考
初期費用	約15万円	約250万円～	約16倍以上の差
保証金/入会金	10万円 (利用料1か月分)	180万円 (賃料6か月分)	退去時に一部返還
礼金	0円	30万円 (賃料1か月分)	返還されない
仲介手数料	0円	33万円 (賃料1か月分+税)	不動産会社へ
内装・設備費	0円	50万円～	レイアウト工事など
オフィス家具費	0円	30万円～	デスク、椅子など
初月利用料	5万円 (日割)	30万円	前払い
月額費用	約10万円	約35万円 + α	ランニングコスト
月額利用料/賃料	10万円	30万円
共益費	込み	5万円	ビル管理費
水道光熱費	込み	約2万円～	実費
インターネット	込み	約1万円～	実費
清掃・雑務	共用部のみ	約2万円～	自社手配
退去時費用	数万円程度	数十万円～	見落としがちなコスト
原状回復費	不要 (清掃費のみ)	30万円～	入居前の状態に戻す工事

※上記はあくまで一般的なモデルケースであり、物件や契約内容によって金額は変動します。

初期費用の比較

オフィスを構える際の最初のハードルが初期費用です。

賃貸オフィスの初期費用は、首都圏のオフィス市場における慣行として、月額賃料の6か月〜12か月分が相場となっています。主な内訳は以下の通りです。

• 敷金・保証金: 賃料の6〜12か月分。賃料滞納や退去時の原状回復費用に充てられ、残額は返還されます。
• 礼金: 賃料の1〜2か月分。貸主への謝礼金であり、返還されません。
• 仲介手数料: 賃料の1か月分＋消費税。不動産会社に支払う手数料です。
• 前払賃料: 入居月の賃料を前払いで支払います。
• 火災保険料: 万が一の事態に備える保険です。
• 内装・設備工事費: 電話・LAN工事、パーテーション設置など、事業に必要な内装を整える費用です。
• オフィス家具・什器購入費: デスク、椅子、キャビネットなどを揃える費用です。

例えば、月額賃料50万円のオフィスを借りる場合、敷金（6か月分）だけで300万円、総額では500万円以上の初期費用がかかることも珍しくありません。

一方、レンタルオフィスの初期費用は非常にシンプルです。

• 入会金・保証金: 賃料の1〜3か月分程度。
• 初月利用料: 入居月の利用料。

これだけで済むケースが多く、賃貸オフィスに比べて初期投資を劇的に抑えることが可能です。内装工事や家具購入の必要がないため、数十万円程度で事業を開始できる手軽さが魅力です。

月額費用の比較

月々のランニングコストも見ていきましょう。

賃貸オフィスの月額費用は、主に賃料と共益費（管理費）です。これに加えて、以下の費用が別途発生します。

• 水道光熱費
• インターネット通信費
• 電話料金
• 清掃費
• 複合機のリース代やカウンター料金

これらの費用は変動費であり、毎月管理する必要があります。

対してレンタルオフィスの月額費用は、利用料として一本化されていることがほとんどです。この利用料には、以下の項目が含まれているのが一般的です。

• 賃料・共益費
• 水道光熱費
• インターネット通信費
• 受付サービスや清掃サービス費用

つまり、月々のコスト管理が非常に容易になります。ただし、会議室の利用や法人登記、ロッカー利用などがオプション料金となっている場合も多いため、契約前にどこまでのサービスが基本料金に含まれているかを確認することが重要です。

退去時費用の比較

見落としがちですが、退去時にも費用が発生します。

賃貸オフィスでは、原状回復義務が課せられます。これは、入居時に行った内装工事などをすべて撤去し、借りた時の状態に戻す義務のことで、そのための工事費用が発生します。この費用は高額になるケースも多く、敷金・保証金から差し引かれますが、それでも不足する場合は追加で支払う必要があります。

レンタルオフィスの場合、基本的には清掃費用程度で済むことが多く、原状回復のような大規模な工事は不要です。これにより、事業の移転や撤退を迅速かつ低コストで行うことができます。

契約面から見る違い

費用と並んで重要なのが契約に関する違いです。契約期間の長さ、解約のしやすさ、審査の基準など、事業の柔軟性に直結するポイントを比較してみましょう。

契約期間と更新条件の違い

賃貸オフィスの契約期間は2年間が最も一般的です。これは「普通建物賃貸借契約」に基づくもので、契約期間が満了しても、借主が希望すれば原則として契約は更新されます。貸主側から更新を拒絶するには、建物の老朽化による建て替えなど、よほどの「正当事由」が必要となり、借主の権利は強く守られています。これにより、長期的に安定した事業基盤を築くことができます。

一方、レンタルオフィスの契約期間は1か月単位からと非常に短く、柔軟性が高いのが特徴です。必要な期間だけ利用できるため、短期プロジェクトや事業の立ち上げフェーズに最適です。ただし、契約更新が保証されているわけではなく、貸主側の都合で更新ができなかったり、賃料が改定されたりする可能性は賃貸オフィスに比べて高いと言えます。

解約・中途解約条件の違い

事業の状況変化に対応するためには、解約条件の理解が不可欠です。

賃貸オフィスの場合、中途解約は可能ですが、解約予告期間が定められています。これは一般的に3か月〜6か月前とされており、例えば6か月前に解約を申し出ても、その後の6か月分の賃料は支払う義務があります。これを「解約違約金」として定めている契約もあります。

レンタルオフィスの解約予告期間は、1か月〜3か月前と比較的短く設定されています。これにより、事業規模の縮小や移転といった経営判断を迅速に実行に移すことができます。急な状況変化にも対応しやすい点は、特に変動の激しいスタートアップにとっては大きなメリットです。

入居審査基準の違い

契約を結ぶためには、貸主による審査を通過する必要があります。

賃貸オフィスの審査は比較的厳格です。貸主は長期にわたる安定した賃料収入を期待するため、借主の経営状況や事業実績、財務状況（決算書など）を詳細に審査します。設立間もない企業や個人事業主の場合、連帯保証人や保証会社の利用を求められることがほとんどで、審査のハードルは高いと言えるでしょう。

レンタルオフィスの審査は、賃貸オフィスに比べて簡易的です。多くの場合、事業内容が確認できる書類（ウェブサイトや事業計画書など）と代表者の身分証明書程度で審査が完了します。これは、契約期間が短く、貸主側のリスクが低いためです。事業実績がまだない段階でも契約しやすい点は、これからビジネスを始める方にとって心強いポイントです。

利便性・設備面から見る違い

日々の業務効率や従業員の満足度に直結するのが、オフィスの利便性や設備です。ここでは、空間の自由度や利用できるサービスの違いに焦点を当てて比較します。

スペースのカスタマイズ性の違い

賃貸オフィスの最大の魅力は、その自由度の高さにあります。内装が何もない状態で引き渡されるため、自社のブランドイメージに合わせたデザインを施したり、業務内容に最適化されたレイアウトを組んだりすることが可能です。壁の色から床の素材、照明に至るまで、細部にこだわって独自の空間を創り上げることで、企業文化の醸成や従業員のエンゲージメント向上にも繋がります。

対照的に、レンタルオフィスは、既に内装や家具が設えられているため、カスタマイズ性は低いと言えます。基本的には用意されたデスクや椅子をそのまま利用することになり、大幅なレイアウト変更や内装の変更は認められていません。ただし、個室タイプであれば、ポスターを貼ったり、小さな棚を置いたりといった軽微な装飾は可能な場合もあります。

共用設備・サービスの違い

レンタルオフィスの大きな利点は、充実した共用設備と付帯サービスにあります。

• 会議室: 予約制で利用できる大小さまざまな会議室。
• ラウンジ・カフェスペース: 休憩や他の利用者との交流に使える空間。
• 複合機・シュレッダー: 自社で購入・リースする必要がない。
• 受付サービス: 来客対応や郵便物の受け取り・転送を代行。
• 電話代行サービス: 専用の電話番号で、オペレーターが会社名で応答。

これらの設備やサービスを自社で全て用意するとなると多大なコストと手間がかかりますが、レンタルオフィスでは月額利用料に含まれているか、安価なオプションで利用できます。

賃貸オフィスの場合、これらの設備は基本的にすべて自社で用意する必要があります。会議室を作るには内装工事が必要ですし、受付スタッフを雇うには人件費がかかります。もちろん、その分、他社と共有することなく自社専用で使えるというメリットはあります。

運営会社のサポート範囲の違い

オフィスの運営管理という点でも違いがあります。

レンタルオフィスでは、運営会社が常駐または巡回しており、インターネットの接続トラブルや設備の不具合など、日常的な問題に迅速に対応してくれます。オフィス管理に関する雑務から解放され、本来のコア業務に集中できる環境が手に入ります。

賃貸オフィスの場合、建物の共用部（エレベーターや廊下など）の管理はビル管理会社が行いますが、専有部（自社が借りている室内）の管理はすべて自社の責任となります。電球が切れた、空調の調子が悪いといった問題も、自ら業者を手配して対応しなければなりません。

ビジネスフェーズ別・最適な選択ガイド

ここまで様々な角度から違いを見てきましたが、結局のところ「自社にとってはどちらが良いのか？」が最も知りたい点でしょう。ここでは、企業の成長フェーズに合わせて、どちらのオフィス形態がより適しているかの判断基準を提案します。

スタートアップ期（1〜3人）の選択基準

【事例】 従業員2名で起業したIT企業A社のケーススタディ

A社は自己資金500万円で事業を開始。プロダクト開発に集中するため、初期費用を極限まで抑える必要がありました。そこでfabbitのレンタルオフィスを選択。約20万円で事業環境を整え、法人登記もスムーズに完了。1年後、サービスの急成長と資金調達を機に、採用を強化。より広い個室へ差額負担のみで移転し、事業の成長スピードを落とすことなく拡大に成功しました。

この時期は、事業の方向性がまだ固まらず、資金も潤沢ではないケースがほとんどです。最優先すべきは「コスト抑制」と「柔軟性」でしょう。

• 推奨: レンタルオフィス
• 理由:
  • 圧倒的に低い初期費用で事業をスタートできる。
  • 1か月単位での契約・解約が可能なため、事業計画の変更に素早く対応できる。
  • 法人登記や銀行口座開設に必要な住所がすぐに手に入る。
  • 受付や会議室といった設備投資が不要で、コア業務に資金を集中できる。
  • 他の利用者との交流から、新たなビジネスチャンスが生まれる可能性もある。

このフェーズで高額な初期費用をかけて賃貸オフィスを契約するのは、大きなリスクを伴います。まずはレンタルオフィスでスモールスタートを切るのが賢明な判断と言えるでしょう。

成長期（4〜10人）の選択基準

【事例】 従業員8名のWeb制作会社B社のケーススタディ

B社は創業3年で順調に顧客を獲得。しかし、メンバーが増えるにつれ、自社のブランドイメージを体現したオフィスで採用力を強化したいという課題が浮上。今後の人員計画と資金繰りを天秤にかけ、初期費用が比較的安い「セットアップオフィス（内装・家具付きの賃貸オフィス）」を選択。レンタルオフィスの手軽さと賃貸オフィスの独自性を両立させ、企業文化の醸成に繋げました。

従業員が増え、事業が軌道に乗り始めたこの時期は、選択が最も難しいフェーズかもしれません。「コスト」と「拡張性」、そして「企業文化の醸成」のバランスが重要になります。

• 推奨: 広めのレンタルオフィス または 小規模な賃貸オフィス
• 判断のポイント:
  • 今後の人員計画: 1〜2年以内にさらに人員が増える計画があるなら、移転のしやすさを考慮してレンタルオフィスが有利です。
  • ブランディングの必要性: 独自のオフィス空間で企業イメージを確立したい、採用活動で魅力をアピールしたいというニーズが強ければ、賃貸オフィスを検討する価値があります。
  • 資金調達の状況: 十分な運転資金が確保できているなら、長期的なコストメリットを考えて賃貸オフィスへ移行するのも良いタイミングです。
  • 業種の特性: チーム内の密なコミュニケーションや、独自の開発環境が必要な場合は、カスタマイズ性の高い賃貸オフィスが適しています。

レンタルオフィスの中でも、複数名で利用できる広めの個室プランを選ぶ、あるいは賃貸オフィスの中でも比較的初期費用が安い「居抜き物件」や「セットアップオフィス」を探すといった選択肢も視野に入れると良いでしょう。

安定期（10人以上）の選択基準

【事例】 従業員20名のコンサルティング会社C社のケーススタディ

C社は業界での地位を確立し、事業は安定軌道に。機密情報を多く扱うため、より高いセキュリティレベルと、従業員が快適に働ける環境が求められていました。そこで賃貸オフィスへの移転を決断。自社専用の会議室やリフレッシュスペースを設け、企業理念を反映した内装デザインに。社会的信用度が向上し、優秀な人材の獲得や大手企業との取引拡大に成功しています。

事業が安定し、継続的な成長が見込めるこのフェーズでは、「長期的なコスト効率」、「ブランディング」、「従業員の労働環境」が重要なテーマとなります。

• 推奨: 賃貸オフィス
• 理由:
  • 長期的に見れば、一人当たりのコストはレンタルオフィスより安くなる可能性が高い。
  • 自社専用の空間を持つことで、セキュリティレベルを高められる。
  • 独自のレイアウトやデザインで、企業理念を体現し、従業員の帰属意識を高めることができる。
  • 会議室やリフレッシュスペースなどを自由に設計し、働きやすい環境を構築できる。
  • 社会的信用度が高まり、採用や取引において有利に働くことがある。

この段階になれば、賃貸オフィスの初期費用や長期契約も、将来への投資として合理的な判断となります。

よくある疑問と回答（FAQ）

レンタルオフィスと賃貸オフィスを比較検討する際によく寄せられる質問について、客観的な視点から回答します。

どちらが費用対効果が高いか？

一概には言えません。利用期間と利用人数によって大きく異なります。

• 短期（〜2年程度）かつ少人数（〜5人程度）であれば、初期費用が安く、インフラ費用も込みのレンタルオフィスの方がトータルコストを抑えられる場合が多いです。
• 長期（3年以上）かつ大人数（10人以上）であれば、月々のランニングコストは割安になる傾向があるため、賃貸オフィスの方が費用対効果は高くなる可能性があります。 重要なのは、目先の月額料金だけでなく、初期費用から退去費用まで含めた「総所有コスト（TCO）」で比較検討することです。

契約途中で人数が増えた場合はどうすればいいか？

• レンタルオフィス: 非常に柔軟に対応できます。より広い部屋に空きがあれば、追加料金を支払うことで簡単に移動できます。同じ施設内で移動できれば、住所変更の手間もかかりません。
• 賃貸オフィス: 対応は困難です。契約したスペース以上に人員が増えれば、オフィスが手狭になり、業務効率が低下する可能性があります。最終的には、契約期間の満了を待つか、違約金を支払って中途解約し、より広いオフィスに移転するしかありません。

住所登記はどちらでも可能か？

はい、どちらの形態でも法人登記の住所として利用可能な場合がほとんどです。ただし、レンタルオフィスの中には、プランによって法人登記がオプション料金であったり、一部のバーチャルオフィスプランでは登記不可であったりするケースも存在します。契約前に必ず「法人登記が可能か」を確認しましょう。

ハイブリッドワークにはどちらが向いている？

どちらのオフィス形態もハイブリッドワークの拠点として活用できますが、その目的によって向き不向きが異なります。

• レンタルオフィスが向いているケース
  • 目的: コストを最適化しつつ、柔軟な働き方を実現したい場合。
  • 解説: 普段は在宅勤務をメインとし、チームでの共同作業や対面での会議が必要な時だけ集まる「タッチダウンオフィス」としての利用に非常に高い親和性があります。必要な人数・期間に応じて契約できるため、「週2日だけ利用する」「プロジェクト期間中だけ契約する」といった柔軟な運用が可能で、賃料の無駄を徹底的に省けます。

• 賃貸オフィスが向いているケース
  • 目的: 企業文化の醸成や、従業員のエンゲージメント向上を重視する場合。
  • 解説: 毎日全員が出社しないからこそ、「出社したくなる魅力的なオフィス」を自社で構築する戦略が有効になります。独自のカフェスペースやコミュニケーションエリアを設けることで、偶発的な交流を促し、企業文化を育む拠点としての価値を高められます。ただし、出社率を考慮した適切な面積の物件を選ばないと、スペースとコストに無駄が生じる可能性があります。

在宅勤務との併用はどう考えるべきか？

ハイブリッドワークが普及する現代において、この視点は非常に重要です。

• レンタルオフィス: 非常に親和性が高いと言えます。普段は在宅勤務をメインとし、チームでの集中的な作業や会議が必要な時だけ、必要な人数分のスペースを短期で借りるといった柔軟な使い方が可能です。
• 賃貸オフィス: 毎日全員が出社しないのであれば、スペースや賃料に無駄が生じる可能性があります。ただし、従業員の「出社したくなる」魅力的な空間を創り上げることで、コミュニケーションの活性化や企業文化の醸成拠点として活用する戦略も有効です。

契約・交渉時の注意点

最後に、実際に契約する際に後悔しないためのチェックポイントをまとめます。

レンタルオフィス契約時のチェックポイント

• 料金体系: 月額料金にどこまでのサービスが含まれているか（水道光熱費、ネット、会議室利用など）。追加料金が発生する項目とその金額は必ず確認しましょう。
• 利用規約: 増員時の対応、個室内の装飾ルール、来客対応のルールなど、細かい利用規約に目を通しておきましょう。
• 更新・解約条件: 更新時の料金改定の可能性や、解約予告期間、違約金の有無を確認します。
• 環境: 防音性は十分か、空調は個別に調整できるか、ラウンジの混雑具合はどうかなど、実際に内見して確認することが重要です。

賃貸オフィス契約時の確認ポイント

• 契約書: 「普通建物賃貸借契約」か「定期建物賃貸借契約」かを確認します。後者は原則更新がなく、期間満了で退去が必要になります。
• 原状回復の範囲: どこまでを元に戻す必要があるのか、契約書で明確に定義されているかを確認します。特約で借主に不利な内容になっていないか注意が必要です。
• 付帯設備: エアコン、トイレ、給湯室などの設備が「残置物」なのか「設備」なのかを確認します。「残置物」の場合、故障した際の修理費用は借主負担となります。
• B工事・C工事: 内装工事には貸主と借主の費用負担と業者選定の区分（A工事・B工事・C工事）があります。この区分を理解し、どこまでが自社の負担になるのかを把握しておく必要があります。

まとめ

レンタルオフィスと賃貸オフィスは、それぞれに明確なメリット・デメリットがあります。初期費用を抑え柔軟性を重視するならレンタルオフィス、長期的な視点で自社独自の空間を築きたいなら賃貸オフィスが適しています。自社の事業フェーズ、資金計画、そして将来のビジョンを照らし合わせ、最適な選択を行いましょう。

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